Cómo funciona un remate judicial en Costa Rica
Un remate judicial es la subasta de un bien embargado por una deuda. Estas son las reglas de la Ley de Cobro Judicial y del Código Procesal Civil, en el orden en que pasan, tal como aparecen en los edictos del Boletín Judicial.
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La base
Es el precio mínimo de la primera subasta. Normalmente es el monto pactado en la hipoteca o la prenda; si no hay, sale de un avalúo pericial o del valor fiscal. No es el valor de mercado.
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El edicto
El juzgado publica el remate en el Boletín Judicial dos veces seguidas, con las tres fechas, las bases y los gravámenes. La primera publicación sale al menos 5 días antes de la subasta.
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Tres fechas
Si en la primera fecha nadie oferta, se hace una segunda con el 75 % de la base y una tercera con el 25 %, normalmente con una semana o dos entre cada una. Si en la tercera tampoco hay oferentes, el bien pasa al acreedor por el 25 %.
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El depósito
Para ofertar hay que depositar el 50 % de la base en efectivo, entero bancario o cheque certificado a favor del juzgado. En el tercer remate se deposita el total de la oferta.
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El saldo
Quien gana debe pagar el resto dentro del tercer día hábil. Si no paga, el remate queda insubsistente y pierde el depósito: un 30 % va a los ejecutantes como indemnización.
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Aprobación y posesión
El juzgado aprueba el remate, cancela los gravámenes que corresponden y ordena protocolizar. Con el remate firme, pone al comprador en posesión del bien.
Los porcentajes del depósito y los plazos para pagar pueden variar según el juzgado y la ley que aplique al proceso: el edicto de cada remate manda. Confírmelos en el juzgado antes de ofertar.
Ejemplo con números
Una finca sale con base de ₡20.000.000. En la primera fecha, para ofertar hay que depositar ₡10.000.000. Si nadie oferta, la segunda fecha arranca en ₡15.000.000 y la tercera en ₡5.000.000, donde hay que depositar el total de lo que se ofrezca.
Lo que conviene revisar antes de ofertar
Gravámenes que se heredan
Si quien cobra es un acreedor de grado inferior (por ejemplo, un condominio por cuotas), el bien se remata soportando las hipotecas anteriores.
Ocupantes
El bien puede estar habitado por el deudor, inquilinos o precaristas. Sacarlos es un trámite aparte.
Deudas que siguen al bien
Impuestos municipales y cuotas de condominio atrasadas.
Suspensión
El remate se suspende si el deudor paga antes de la subasta.
Aprobación frenada
Una tercería, una oposición o un proceso penal pueden atrasar la aprobación meses.
Estado físico
No se puede ver por dentro antes ni reclamar después por vicios ocultos.
En cada ficha de este sitio marcamos las alertas que salen del edicto. Las que requieren leer el expediente (tercerías, nulidades, incidentes) solo las puede revisar un abogado.
Remate judicial o bien adjudicado
Un remate judicial lo hace un juzgado, se paga de contado y tiene fecha y hora fijas. Un bien adjudicado es el que el banco ya recibió porque nadie lo compró en el remate: el banco lo vende directamente, a veces con descuento sobre el avalúo y con financiamiento. En bienes adjudicados están los de 7 entidades.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que depositar para participar en un remate?
El 50 % de la base en el primer y segundo remate, y el total de la oferta en el tercero. Se deposita a favor del juzgado.
¿Qué pasa si nadie oferta en el tercer remate?
El bien se adjudica al acreedor por el 25 % de la base. Si el acreedor es un banco, luego suele aparecer en su lista de bienes adjudicados.
¿Se puede financiar la compra de un remate judicial?
En el remate judicial el pago es de contado (depósito y saldo en 3 días). Los bienes adjudicados que venden los bancos sí suelen tener financiamiento.
¿Los remates judiciales son libres de gravámenes?
Depende. El edicto dice si el bien sale libre de gravámenes o soportando alguno. En cada ficha de este sitio listamos lo que dice el edicto.
Información tomada del Boletín Judicial y de los sitios oficiales de cada entidad. Es un resumen de datos públicos, no es asesoría legal: antes de ofertar, revise el expediente y la finca en el Registro Nacional con un abogado. No mostramos nombres de las personas demandadas.