Guía · Remates judiciales
Cómo comprar una casa en remate judicial en Costa Rica
Para comprar una casa en remate judicial en Costa Rica hay que encontrar el edicto en el Boletín Judicial, revisar la finca y los gravámenes, depositar el 50 % de la base el día de la subasta y pagar el resto en los 3 días hábiles siguientes. Si nadie oferta, la casa vuelve a salir con el 75 % de la base y después con el 25 %. Esta guía explica cada paso con un ejemplo real y con lo que conviene revisar antes de llevar la plata al juzgado.
Todos los días hábiles salen unos 30 remates nuevos en el Boletín Judicial: casas, lotes, fincas y vehículos embargados por deudas. En Remates CR los ordenamos por provincia y cantón, pero el proceso para comprar es el mismo en cualquier juzgado del país.
Qué es un remate judicial
Un remate judicial es la subasta pública que ordena un juzgado cuando una persona no paga una deuda garantizada con un bien. Lo más común es una ejecución hipotecaria: un banco, una mutual, una cooperativa o incluso un condominio cobra una deuda y el juzgado saca a subasta la propiedad para pagarla.
No hay que confundirlo con un bien adjudicado. Si en el remate nadie compra, el bien pasa al acreedor. Cuando ese acreedor es un banco, luego lo vende por su cuenta, a veces con descuento y con financiamiento. En la sección de bienes adjudicados están los de siete entidades, como el Banco Popular.
Paso 1: encontrar la casa
Los remates se publican en el Boletín Judicial del Poder Judicial. Cada edicto sale dos veces y trae:
- La base: el precio mínimo para ofertar en la primera fecha.
- Las tres fechas y horas de la subasta.
- El número de finca (folio real), la ubicación y la medida.
- Los gravámenes que soporta el bien, si los hay.
- El expediente y el juzgado donde se hace el remate.
El problema es que el Boletín es un documento largo, sin buscador por zona y con los montos escritos en letras (“DIECIOCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL COLONES EXACTOS”). Por eso armamos las páginas por provincia y el calendario de remates: ahí cada casa aparece con la base en números, las fechas y las alertas del edicto.
Paso 2: entender la base y las tres fechas
Cada remate tiene tres oportunidades:
| Fecha | Base | Qué pasa |
|---|---|---|
| 1.er remate | 100 % de la base | Si alguien oferta la base o más, gana la mejor oferta |
| 2.º remate | 75 % de la base | Solo si nadie ofertó en la primera fecha |
| 3.er remate | 25 % de la base | Última oportunidad; si nadie oferta, el bien pasa al acreedor |
Ejemplo real (Boletín Judicial del 25 de setiembre de 2026): un lote para construir de 384 m² en Carrizal de Alajuela salió con una base de ₡18.750.000. Si nadie oferta en la primera fecha, la segunda arranca en ₡14.062.500 y la tercera en ₡4.687.500.
Ojo con la idea de los remates “a mitad de precio”. La base no es el valor de mercado: casi siempre es el monto que se pactó en la hipoteca. Puede estar por encima o muy por debajo de lo que vale la casa hoy. Y en muchos remates alguien oferta en la primera fecha, así que el 25 % no siempre llega.
Paso 3: revisar la finca antes de ofertar
Este es el paso que más dinero ahorra. Antes de pensar en la subasta, revise:
- Los gravámenes del edicto. Si dice “libre de gravámenes”, quien compra recibe la finca limpia de las hipotecas que se cancelan en el proceso. Si dice “soportando hipoteca” o “soportando demanda”, esas cargas pueden seguir con la finca. Pasa mucho cuando quien cobra es un condominio por cuotas atrasadas: se remata soportando la hipoteca del banco.
- Si es un derecho parcial. Cuando el edicto dice “derecho 003 y 004” y no “derecho 000”, se remata solo una parte de la finca y habría otros dueños.
- La finca en el Registro Nacional. Con el número de finca se consulta en el Registro Nacional quién es el dueño, qué anotaciones tiene y si hay algo inscrito después del edicto.
- Si hay ocupantes. La casa puede estar habitada por el deudor, por inquilinos o por precaristas. Sacarlos es un trámite aparte y lleva tiempo.
- Las deudas que siguen a la casa. Impuestos municipales y cuotas de condominio atrasadas.
En cada ficha de Remates CR marcamos estas señales como alertas del edicto: hipotecas que se soportan, derechos parciales, demandas anotadas, ocupantes, si el bien ya salió a remate antes y si las bases del edicto no cuadran con el 75 % y el 25 %. Son datos del documento, no una opinión sobre si conviene. La revisión del expediente, que es donde aparecen tercerías, apelaciones o incidentes, la hace un abogado.
Paso 4: preparar el depósito
Para participar hay que depositar, a favor del juzgado, el 50 % de la base en el primer y el segundo remate. En el tercero se deposita el total de lo que se ofrece. Los edictos suelen aclarar que, si se paga con cheque certificado, debe emitirse a favor del despacho.
Volviendo al ejemplo del lote en Carrizal: para ofertar en la primera fecha habría que llevar al menos ₡9.375.000. En la tercera, si la oferta fuera de ₡4.687.500, habría que depositar ese monto completo.
Tenga la plata lista antes del día: el remate se hace a la hora exacta que dice el edicto y no se espera a nadie.
Paso 5: el día de la subasta
La subasta se hace en el juzgado que indica el edicto. Quien preside lee el bien y la base, y los interesados ofrecen. Gana la oferta más alta que cumpla con el depósito.
Algunas cosas que pasan seguido:
- El remate se suspende porque el deudor pagó antes. Se sabe ese mismo día.
- No llega nadie y el bien pasa a la siguiente fecha con base más baja.
- Hay competencia: inversionistas que van a varios remates por semana. Llegue con un tope decidido de antemano.
Paso 6: pagar el saldo en 3 días
Quien gana tiene 3 días hábiles para pagar el resto de su oferta. Si no paga, el remate queda sin efecto y pierde el depósito: una parte va a quien cobraba la deuda como indemnización y el resto se abona a la deuda. Por eso no conviene ofertar con plata que todavía no tiene en la mano.
Los porcentajes y plazos pueden variar según el juzgado y la ley que aplique al proceso. El edicto de cada remate manda: léalo completo y confirme en el juzgado.
Paso 7: aprobación, escritura y posesión
Después del pago, el juzgado aprueba el remate, ordena cancelar los gravámenes que corresponden y manda protocolizar para inscribir la finca a nombre de quien compró. Con el remate firme, el juzgado pone al comprador en posesión del bien.
Esta etapa puede atrasarse semanas o meses si alguien apela o presenta una oposición. Además, no hay garantía sobre el estado de la casa: no se puede ver por dentro antes del remate ni reclamar después por defectos.
Remate judicial o bien de banco: cuál le sirve
| Remate judicial | Bien adjudicado del banco | |
|---|---|---|
| Precio | Base del edicto, puede bajar al 75 % y al 25 % | Precio fijo, con descuento sobre el avalúo |
| Pago | De contado (depósito + saldo en 3 días) | Contado o crédito del banco |
| Ver el inmueble | No | Normalmente sí |
| Riesgo de ocupantes y gravámenes | Mayor | Menor: el banco ya la tiene inscrita |
| Dónde verlos | Remates judiciales | Bienes adjudicados |
Si necesita crédito o quiere ver la casa antes, lo más directo suele ser un bien adjudicado. Si tiene la plata y el tiempo para revisar el expediente, el remate judicial es donde aparecen las bases más bajas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en remate?
Para ofertar en el primer o segundo remate, el 50 % de la base como depósito, y el resto de su oferta en los 3 días hábiles siguientes. En el tercer remate se deposita el total ofrecido. A eso súmele traspaso, honorarios y deudas municipales.
¿Se puede comprar una casa en remate con un préstamo?
En el remate judicial el pago es de contado y en plazos muy cortos, así que un crédito bancario normal no alcanza a tramitarse a tiempo. Los bienes adjudicados que venden los bancos sí suelen tener financiamiento.
¿Dónde veo los remates de casas de esta semana?
En el calendario de remates están las subastas de los próximos 30 días, con la hora y la base que aplica en cada fecha. También puede buscar por provincia y cantón.
¿Qué pasa si la casa tiene gente viviendo?
Quien compra tiene que tramitar el desalojo después de que el juzgado lo pone en posesión. Es un proceso aparte y puede tardar. Por eso conviene pasar por la propiedad antes del remate y ver si está habitada.
En resumen
Comprar una casa en remate judicial es un proceso público y con reglas fijas: edicto, base, tres fechas, depósito del 50 % y saldo en 3 días. Lo que marca la diferencia es lo que se revisa antes: gravámenes, derechos parciales, ocupantes y deudas de la finca. Empiece por ver los remates vigentes en su provincia y lea con calma las alertas de cada ficha. Para el detalle legal de cada caso, consulte a un abogado.
Información tomada del Boletín Judicial y de los sitios oficiales de cada entidad. Es un resumen de datos públicos, no es asesoría legal: antes de ofertar, revise el expediente y la finca en el Registro Nacional con un abogado. No mostramos nombres de las personas demandadas.